Дружба дружбой, а электричество — врозь

На рынке строительства жилья проблема недостатка электроэнергии становится одной из самых острых. Чтобы как-то ее решать, недавно в России власти ввели систему оплаты подключения объектов к магистральным сетям. Однако, как говорят эксперты, никакого качественного скачка в результате не произошло, только выросла себестоимость строительства. Девелоперы пытаются решить проблему с электроэнергией самостоятельно.


"Согласно федеральному закону "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения относится организация электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, а также водоотведения. Однако в действительности в муниципальных образованиях обязанности по развитию инфраструктуры для новых строительных участков зачастую перекладываются на застройщиков", — рассказывает коммерческий директор компании "СТ Групп Регион" Дмитрий Шмелев.

"Сейчас отсутствие электричества является ключевым вопросом, сдерживающим массовое строительство. Рынок чувствителен к изменению цен на цемент и арматуру, но вопрос электросетей сейчас стоит гораздо острее", — добавляет гендиректор компании "ПИК-Регион" Сергей Канаев. А цена подключения к электросетям напрямую отражается на стоимости квадратного метра.

Тяжелая ноша

Долгое время правило было простым: застройщик должен был за собственный счет построить объекты энергетической инфраструктуры, например проложить линии электропередачи. "Скажем, в Московской области электрические сети развиты крайне слабо. При закладке новых районов застройщик вынужден был вкладываться в развитие сетей, а это сильно утяжеляет стоимость квадратного метра, цена вопроса крайне велика. В итоге застройщик инвестирует в развитие сети другой организации, развивает чужие сети, чтобы в конечном итоге подать на свои объекты электроэнергию", — рассказывает Сергей Канаев.

Такие инвестиции зачастую складывались из нескольких составляющих. "Плата эта выражена не столько в деньгах, сколько в обязанности создать определенные объекты — подстроить подстанцию, проложить кабель и т. п.", — говорит руководитель департамента инвестиций и оценки корпорации "Рескор" Дмитрий Рощин.

В целом эта практика не являлась особенностью исключительно энергетического рынка, такие правила всегда были приняты для всех отраслей, сопутствующих жилищному строительству, в первую очередь для коммунальной инфраструктуры. "Получая разрешение на строительство, сложно точно спрогнозировать стоимость подключения к инфраструктуре. Объем работ по ее сооружению согласовывается отдельно с каждой организацией-монополистом, предоставляющей тот или иной вид ЖКУ на территории муниципального образования. Работать выгоднее там, где уже существует развитая коммунальная инфраструктура, например в центре города, затраты в этом случае сведены к минимуму. Осваивать новые территории вдалеке от центра всегда тяжело, первопроходцам достаются особенно сложные технические условия, которые часто включают прокладку магистральных сетей, что означает значительные дополнительные расходы", — отмечает Дмитрий Шмелев. По его словам, в некоторых новых регионах повышенные обременения по коммунальной инфраструктуре являются своего рода "платой за входной билет на этот рынок".

"Выдаются технические условия для подключения, которые иногда бывают просто кабальными. Зачастую этот документ обременен дополнительными обязательствами по строительству или модернизации объектов коммунальной инфраструктуры. Их сооружение таким образом становится обязанностью застройщика. Прокладка подземных коммуникаций и подключение дома к магистральным сетям — сейчас одна из самых ощутимых статей расходов, приводящая к удорожанию строительства минимум на 30-40%", — добавляет эксперт.

Необходимость привлечения застройщиков в качестве обязательных инвесторов объясняется довольно просто: у муниципалитетов и региональных "дочек" РАО ЕЭС просто нет денег на подключение новых объектов. "Состояние практически всех городских сетей Москвы сегодня неудовлетворительное. Сети по всем видам мощностей работают на пределе своих возможностей. Причина как в ветхости сетей — прокладывались они давно, — так и в том, что они рассчитаны совсем на другую нагрузку. За последние годы показатель изношенности существенно вырос. Уже есть случаи, когда по причине дефицита энерго- и теплоснабжения задерживалось проектирование и строительство новых зданий", — говорит генеральный директор "МИАН-Девелопмент" Анатолий Морозов.

По его данным, темпы строительства и реконструкции городских инженерных сетей и сооружений, финансируемых за счет городского бюджета, отстают от темпов строительства жилья и других объектов недвижимости приблизительно на 3-4 года. "В связи с этим существуют определенные трудности, а иногда налицо и невозможность подключения строящихся объектов к инженерной инфраструктуре города. Наиболее часто застройщики предлагают построить местные котельные, которые после окончания строительства переходят на баланс города", — добавляет эксперт. В качестве примера он приводит район Куркино, где застройщики возвели объекты инженерной инфраструктуры, а затем передали их городским властям.

Новые правила

Для того чтобы перейти от системы обязательного оброка в сфере коммунального хозяйства к рыночным отношениям, в конце 2004 г. был принят закон "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса", по которому тарифы на подключение к магистральным сетям, в частности к электроэнергии, устанавливают местные власти. "Нововведения уже коснулись 35 регионов РФ, в каждом из них тарификация разная. Величина тарифа зависит от состояния существующей в том или ином регионе энергосистемы и уровня спроса на подключение. Пока наиболее высокий тариф в Москве, где резервы практически исчерпаны и существует острая необходимость в организации новых подстанций и сетей", — говорит генеральный директор Vesco Construction Алексей Нелепо.

С 1 октября 2006 г. подключить 1 кВт электричества в российской столице стоит примерно $1700, что действительно является для застройщиков немалой суммой. "Только на объекты нашей корпорации в ближайшие два года требуется больше 200 МВт. Недостает на данный момент около 70%", — говорит член совета директоров корпорации Mirax Group Алексей Адикаев. Получается, что компании на подключение к электричеству придется потратить еще около $240 млн.

Эксперты также подсчитали, насколько коттедж, находящийся в административных границах Москвы, подорожает для строителей. "Стоимость подключения к сетям электроэнергии составляет 45 000 руб. за 1 кВт. При минимуме необходимого — 12 кВт — и средней площади коттеджа 350 кв. м во вновь возводимом поселке стоимость подключения добавит к себестоимости строительства 1 кв. м 1543 руб.", — говорит руководитель отдела экспертизы объектов компании "Миэль-Недвижимость" Дмитрий Цветков. Иными словами, дом подорожает более чем на $20 000. В многоквартирном же доме, по данным Алексея Адикаева, себестоимость подключения 1 кв. м выросла на $350. "В конечном итоге все эти расходы ложатся на плечи потребителей", — напоминает эксперт.

Интересно, что само по себе данное нововведение эксперты рынка расценивают скорее положительно. "Девелоперы давно были морально готовы к подобным реформам, поэтому себестоимость увеличилась, но реально в настоящее время у девелоперов есть существенный запас прочности, позволяющий увеличить себестоимость строительства. Хотя могли произойти определенные корректировки по бюджетам и при согласовании финансирования проектов, так как подобные изменения могут существенно влиять на цифры, хотя бы психологически вызывать недовольство застройщиков", — говорит директор по развитию Swiss Realty Group Moscow Илья Шершнев.

По словам Алексея Нелепо, новые правила увеличивают возможности по подключению к электросетям, так как позволяют сетевым компаниям финансировать реконструкцию и новое строительство электроподстанций. "В перспективе ситуация с обеспечением электроэнергией существенно улучшится в тех регионах, где введена новая тарификация", — считает эксперт.

Действительно, новые правила способствуют легализации отношений застройщиков и энергетиков, но проблема в другом. Строительные компании никак не могут повлиять на сроки выполнения работ и проконтролировать их качество. "Предполагалось, что с введением платы за подключение строительством распределительных сетей займутся энергетики. Такова, кстати, стандартная западная практика. За рубежом оказанием коммунальных услуг, энергоснабжением занимаются частные компании. Девелопер строит здание, объявляет требуемую мощность, а специализированные компании подводят сети и оказывают соответствующие услуги. У нас же энергокомпании хотят получать оплату по рыночным тарифам, но работу по подключению к сетям вновь перекладывают на застройщиков", — говорит генеральный директор компании "БЭЛ Девелопмент" Игорь Жуков.

По словам Дмитрия Рощина, "если при новых денежных отношениях все обязательства сторон будут выполняться в срок и с соответствующим качеством, это не сделает строительство дороже", но у застройщиков "нет гарантии выполнения работ энергетиками в оговоренные сроки". "К сожалению, качество предоставляемых услуг, за которые мы, как застройщики, платим, оставляет желать лучшего, сети изношены и перегружены, развитие мощностей происходит крайне медленно", — сетует Дмитрий Шмелев.

В результате участники рынка недвижимости выступили против новых правил, а организация "ОПОРа России" обратилась в Федеральную антимонопольную службу (ФАС) с просьбой установить жесткий контроль за сетевыми компаниями хотя бы с точки зрения сроков выполнения работ. Кроме того, как заявил тогда замглавы "ОПОРы", заместитель генерального директора компании "Новая площадь" Алексей Кожевников, необходимо утвердить типовую форму договора технологического присоединения, "поскольку существующие договоры сетевых компаний возлагают на потребителей исключительно обязанности, в то время как сетевая компания обладает практически неограниченными правами. В том числе одностороннего его расторжения".

ФАС с мнением предпринимателей согласилась и разработала проект постановления, который уже внесла на рассмотрение правительства. Теперь энергетики должны будут подключать дома в обязательном порядке в течение двух лет. Однако строительные компании так долго зачастую ждать не могут.

Альтернатива Чубайсу

В сложившейся ситуации некоторые застройщики предпочитают сами создавать необходимые энергомощности. "Застройщики пытаются самостоятельно решать инфраструктурные проблемы. В зависимости от региональных особенностей возможны несколько альтернативных традиционному подключению к городским источникам вариантов энергоснабжения", — говорит Игорь Жуков. Например, по его словам, для энергообеспечения бутик-отеля "Родина" в Сочи компания "БЭЛ Девелопмент" построила собственную газовую мини-ТЭЦ, которая обеспечивает подачу электроэнергии и тепла.

"В Сочи перебои с электроэнергией были всегда, а в последнее время город растет и развивается еще более активными темпами", — объясняет Дмитрий Шмелев. По его словам, "СТ Групп Регион" для обеспечения жилого комплекса Coral House в поселке Лазаревское электроэнергией планировала создать собственную мини-ТЭЦ, но столкнулась с рядом проблем.

"На сегодняшний день компании, работающие на этом рынке, предоставляют в основном западное дорогостоящее оборудование, при эксплуатации которого может возникнуть много разных проблем, в первую очередь из-за отсутствия эксплуатирующих организаций. Также для размещения собственной станции необходима дополнительная территория, которая изначально в проекте предусмотрена не была", — говорит эксперт. В итоге от проекта решено было отказаться.

"В Москве работает более 20 мини-ТЭЦ, но на сегодняшний день не выявлено ни одного примера использования мини-ТЭЦ в жилищном строительстве", — утверждает заместитель гендиректора корпорации "Конти" Владимир Костычев.

По словам Ильи Шершнева, "сейчас практически любой проект логистических или промышленных парков, а также многие проекты в области загородного жилищного строительства предусматривают как вариант использование альтернативных источников энергии". Иногда создание таких мощностей связано с необходимостью полной реконструкции подстанции.

"Для крупного застройщика перспективно также вложение средств в реорганизацию существующих энергомощностей: к примеру, "Резиденции Бенилюкс" инвестировала в подстанцию для обеспечения своего объекта электричеством, что позволило получить дополнительно 7000 кВт", — рассказывает Алексей Нелепо.

По словам Игоря Жукова, после строительства мини-ТЭЦ девелопер получает несколько преимуществ. Расходы на строительство мини-ТЭЦ примерно сопоставимы с затратами на подключение к городской сети, окупается мини-ТЭЦ за 4-5 лет, а качество энергоснабжения несоизмеримо выше. Например, в Сочи считается нормой напряжение 200-210 В. А для современного хорошего оборудования — кондиционеров, автоматики — требуется 220 В с небольшими отклонениями и хорошей частотой. "Только современное оборудование позволяет обеспечить эти показатели", — говорит он.

"Строительство собственных объектов энергетической инфраструктуры позволяет девелоперу получать электроэнергию по себестоимости ее производства. Единственной сложностью остается нехватка газа — "Газпром" с большим трудом выделяет нужные объемы. Что же касается РАО ЕЭС, то рост числа производителей электроэнергии полностью вписывается в реализуемую политику реструктуризации", — считает Алексей Адикаев.

Однако даже сторонники мини-ТЭЦ признают за такими проектами ряд недостатков. По данным департамента аналитики и исследований Blackwood, девелопер, решивший реализовать подобный проект, сразу же столкнется с определенными трудностями. Во-первых, строительство станции требует строгого выполнения строительных, санитарных и экологических норм. Во-вторых, основной проблемой строительства мини-ТЭЦ является обеспечение ее топливом — природным газом. Как известно, в России газифицированы далеко не все районы. В-третьих, в России пока отсутствует четкое правовое регулирование в сфере малой энергетики, в частности, не определены права собственности на построенный объект, способы реализации производимой энергии, а также способы тарификации в случае продажи тепла и электричества, производимого на мини-ТЭЦ.

"Создавать свою инфраструктуру, в том числе мини-ТЭЦ, — это скорее актуально для регионов, но не для Москвы. Большинство новых домов в центре Москвы имеют только свои котельные. Что до более масштабных энергетических объектов, то они в нашем городе нереальны, потому что они займут слишком большую площадь, а земля в центре стоит дорого", — называет четвертый недостаток руководитель аналитической службы компании "Новый город" Наталья Ветлугина.

Однако, по словам Ильи Шершнева, для проектов, расположенных за пределами городской черты или на участке большой площади, строительство своей ТЭЦ может оказаться даже дешевле, чем подключение к мощностям РАО ЕЭС. "Для таких проектов создание собственных генерирующих мощностей на базе газовых котельных все чаще переходит из области теоретической инициативы в плоскость практических решений. Они обоснованно находят применение в случаях, когда проектируются объекты недвижимости с большой потребностью в стабильном энергопотреблении, например индустриально-логистические проекты, крупные торговые комплексы", — соглашается заместитель директора департамента оценки консалтинга Colliers International Александр Крутов.

Возможность выбора

Те застройщики, кто в силу вышеперечисленных причин решил не строить собственную мини-ТЭЦ, но все-таки не спешит обращаться к услугам РАО ЕЭС, используют другие возможности. "Самым распространенным альтернативным способом выработки электроэнергии, сохранившимся еще с советских времен, является организация дизелегенераторов, основанных на сжигании топлива. Абсолютное большинство застройщиков используют данный способ для обеспечения электроэнергией своих объектов в регионах, где подключение к централизованной системе затруднено. Кроме того, достаточно широко применяется строительство собственных котельных, так как позволяет существенно снизить издержки", — рассказывает Алексей Нелепо. По его словам, на сегодняшний день существует возможность покупки недорогого, но качественного оборудования, которое может окупиться уже в первый год эксплуатации.

"Несколько месяцев назад была идея внедрить системы на керосине на базе авиационных двигателей, но я пока не слышал о реализации подобных проектов. Однако при текущих ценах на газ именно газовые станции являются наиболее оправданным решением для девелоперов", — говорит Илья Шершнев.

Чтобы снизить затраты на строительство и обслуживание мини-ТЭЦ, застройщик может обратиться к помощи своих коллег и сформировать пул инвесторов, заинтересованных в создании таких мощностей. "Если речь идет об альтернативных вариантах, то чаще всего формируется пул инвесторов. Бывает, что инвестор самостоятельно подводит под свои объекты электроэнергетические коммуникации, да еще с запасом", — говорит Дмитрий Цветков. По его словам, подобные альянсы эффективны даже при финансировании строительства традиционных сетей. Как отмечает Вячеслав Костычев, такое объединение бессмысленно при строительстве двух домов, при возведении 200 домов выгодно, а в случае создания квартала на 2000 домов уже "просто рентабельно".

По мнению экспертов Blackwood, будущее у строительства мини-ТЭЦ и автономных котельных есть, о чем говорит интерес к этой теме не только со стороны инвесторов, но и со стороны чиновников, ищущих возможные пути решения проблемы громадного дефицита мощностей. "В последние годы альтернативные методы обеспечения электроэнергией получают все более широкое распространение. Если раньше подключение к мощностям происходило только "сверху" в рамках госзаказа, то теперь рынок широко осваивается частными застройщиками. В перспективе количество случаев частной инициативы будет динамично возрастать и в России начнут активно применяться современные западные технологии получения электроэнергии", — считает Алексей Нелепо.